Du möchtest eine Immobilie verkaufen? Dann empfiehlt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers aus der Region. Er kennt den lokalen Markt, gibt Dir einen Hinweis zum erzielbaren Verkaufspreis, kümmert sich um alle Unterlagen und bereitet den rechtssicheren Verkauf über einen Notar vor. Dabei minimieren sich Deine Risiken, Du profitierst vom Wissen des Maklers. Die Dienstleistung des Maklers wird zwischen 3,57 % – 4,76% brutto des beurkundeten Kaufpreises vergütet.
Solltest Du den Verkauf doch lieber allein organisieren wollen, um die oben genannte marktübliche Courtage zu sparen, dann beachte folgende Regeln:
1. Beschaffung aller Unterlagen zur Immobilie
Die wichtigsten Dokumente sind:
• Der GRUNDBUCHAUSZUG – damit legitimierst Du dich als Eigentümer des Objektes und bist berechtigt, das Objekt zu verkaufen. Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als 3 Monate sein.
• Die FLURKARTE zur Orientierung des Interessenten, wie das Objekt gelegen ist.
Den Grundbuchauszug erhältst Du beim Grundbuchamt, die Flurkarte beim Katasteramt des Landkreises. Beide Abfragen sind gebührenpflichtig.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein GRUNDSTÜCK, solltest Du zum Bebauungsplan und den Versorgungsmedien Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation und Abwasser aussagefähig sein, um damit dem Interessenten sagen zu können, was er wie bauen darf und wie die Versorgung sicher zu stellen ist.
Handelt es sich um ein BEBAUTES GRUNDSTÜCK (Eigenheim, Zweifamilien- oder
Mehrfamilienhaus) benötigst Du außer Grundbuchauszug und Flurkarte auch Baupläne, Grundrisse, Flächenangaben, Medienversorgung, die Police der Gebäudeversicherung sowie einen Energieausweis. Möchtest Du eine EIGENTUMSWOHNUNG
verkaufen, lege bitte zusätzlich die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre,
die Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre, die Jahresabrechnungen für Gebäude und
Wohnung, den Verwaltervertrag und den aktuellen Mietvertrag, wenn die Wohnung
vermietet ist, vor. Hilfreich ist hier der Kontakt zur Eigentümerverwaltung.
Außerdem wichtig: Der Eigentümer sollte alle Unterlagen zusammen stellen, die bautechnische Veränderungen belegen. Baupläne und Baugenehmigungen, Modernisierungs- und Energieeinsparmaßnahmen. Besonders die Genehmigungen geben dem Kaufinteressenten Sicherheit.
2. Welche Lasten liegen auf dem Grundstück?
Unter Lasten im Grundbuch versteht man die Rechte Anderer. Außerdem kann es Lasten geben, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Hier solltest Du eine Auskunft
aus dem Baulastenregister beim jeweiligen zuständigen Landratsamt einholen.
Urkunden zum Grundbuch, einen aktuellen Grundbuchauszug erhältst Du gebührenpflichtig beim Grundbuchamt und Notar.
Lasten können sein:
• die Rechte der Banken in Form von Hypotheken oder Grundschulden
• Rechte Dritter, z.B. Wohnrecht, Wegerecht, Leitungsrecht, Betretungsrecht
Die Lasten werden beim Verkauf unterschiedlich bewertet. Während ein Leitungsrecht wenig oder keinen Einfluss auf den Kaufpreis hat, mindert ein Wohnrecht den
Kaufpreis bis hin zur Unverkäuflichkeit. Außerdem gibt es Rechte, die nicht aus
dem Grundbuch ersichtlich sind. Dazu gehören Baulasten, die Du beim zuständigen
Bauamt findest oder Altlasten, welche im Altlastenkataster des Landratsamtes eingesehen werden können.
3. Wie viel ist meine Immobilie wert?
Im Wesentlichen setzt sich der Kaufpreis aus dem Bodenrichtwert und dem Wert
des sich darauf befindenden Gebäudes zusammen. Für den Verkauf kann der Verkehrswert zugrunde gelegt werden, der jedoch nicht unbedingt dem Marktwert
entsprechen muss.
Lass bei der Überlegung zum Verkaufspreis nie subjektive Gedanken einfließen.
Dazu gehören:
– wie viel Zeit, Liebe, Geld und Schweiß Du in die Immobilie gesteckt haben
– dass es Dein Geburtshaus ist
– dass Du sehr lange dort gewohnt haben
– persönliche Erinnerungen
– dass Du das Geld aus dem Verkauf dringend benötigst
Vielmehr solltest Du folgende Überlegungen anstellen:
• In welchem Zustand befindet sich meine Immobilie?
• Wann fanden die letzten Sanierungsarbeiten statt?
• Wie hoch ist der Sanierungsstau?
• Entspricht die Immobilie den heutigen Anforderungen?
• Welche Forderungen der Banken sind noch zu befriedigen?
• Muss ich bei Verkauf mit der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung
der Bank rechnen und wie hoch ist diese?
Zur Ermittlung des Verkehrswertes ist es möglich, einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Dieser berechnet den Verkehrswert ohne persönliche Beziehungen zum Objekt.
Einen Immobiliengutachter findest Du im Internet oder direkt beim Gutachterausschuss des Landkreises. Verkehrswertgutachten sind preisintensiv.
Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert
Der VERKEHRSWERT wird durch den Gutachter anhand von Zahlen, Daten und Fakten ermittelt.
Der MARKTWERT ergibt sich aus Angebot und Nachfrage. Ist das Angebot an Objekten (Grundstücken oder Häusern) gering, die Nachfrage jedoch groß, so ergibt sich
ein höherer Verkaufspreis als der Verkehrswert ihn festlegt. Befindet sich das Objekt
in einem Gebiet für das keine Nachfrage besteht, wird der Verkehrswert nicht erreicht werden.
Handelt es sich bei Deiner Immobilie um ein unbebautes Grundstück, so reicht ein Blick
in die aktuelle Bodenrichtwertkarte des Landkreises aus. Hier findest Du die durchschnittlichen Verkaufspreise der Bodenrichtwertzone in der dein Grundstück liegt.
Du brauchst dann “nur” noch die Mikrolage innerhalb der Bodenrichtwertzone einzuschätzen und die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen.
TIPP!
Du selbst hast direkten Einfluss auf den Kaufpreis: Präsentiere Deinen Interessenten ein aufgeräumtes, gemähtes Grundstück oder eine aufgeräumte Immobilie.
Besondere Beachtung gilt dabei den Nebengelassen oder auch dem Objekt selber,
wenn es bereits nicht mehr bewohnt ist. Klar ist, dass jeder Verkäufer den möglichst
höchsten Kaufpreis erzielen will. Klar ist aber auch, dass jeder Käufer möglichst wenig Geld ausgeben möchte. Lege Dich deshalb nicht auf einen genauen Kaufpreis
fest. Gib Dir und deinem Käufer etwas Verhandlungsspielraum. Du bist im
Verhandeln nicht ganz so geschickt, nimm Dir einen Experten zur Hilfe.
4. Lastenfreie Übergabe des Grundbuches
Es gibt Lasten (siehe Punkt 2), die Du nicht beeinflussen kannst. Hypotheken und
Grundschulden, die der Besicherung der Immobiliendarlehen dienten oder dienen,
müssen jedoch gelöscht werden. Nur in den seltensten Fällen wird der Käufer diese
übernehmen.
Sprich also rechtzeitig mit deiner finanzierenden Bank, um die Kreditablösung
vorzubereiten. Bei Kreditablösungen während der festgeschriebenen Laufzeit eines
Darlehens wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese ist je nach
Restlaufzeit des Darlehens nicht unerheblich und muss zusätzlich zum Restkredit
an die Bank gezahlt werden. Beachte deshalb bitte, dass der Kaufpreis ausreichen muss, um diese Forderung zu bedienen, sonst zahlst Du den Kredit weiter, das Objekt jedoch hat bereits den Besitzer gewechselt (Zustimmung der Bank vorausgesetzt).
5. Wirb für den Verkauf Deiner Immobilie
Je mehr Leute von Deiner Verkaufsabsicht wissen, umso schneller finden sich Interessenten und unter den Interessenten findest Du den Käufer. Je mehr Leute sich für Deine Immobilie interessieren, desto höher ist der Kaufpreis (Angebot und Nachfrage).
• Erzähl von Deiner Verkaufsabsicht.
• Nutze Aushangmöglichkeiten.
• Schalte Annoncen in den einschlägigen Zeitungen.
• Inseriere im Internet.
• Gib immer Deine Telefonnummer an.
• Mache Deine E-Mail-Adresse bekannt.
• Fotografiere Dein Objekt bei Sonnenschein – gute Bilder erleichtern
den Verkauf.
Möchtest Du Dein Objekt auf einer großen bekannten Internetseite veröffentlichen,
so entstehen nicht unerhebliche Kosten.
Je länger Du das Portal nutzt, desto mehr Gebühren fallen an. Je höher der Preis ist,
welchen Du erzielen möchtest, desto länger dauert die Vermarktung. Dabei wird
nicht sichergestellt, dass der gewünschte Kaufpreis auch erzielt werden kann.
6. Deine Erreichbarkeit für die Interessenten
Wenn Du für den Verkauf Deiner Immobilie wirbst, werden sich Interessenten bei Dir melden. Deshalb ist es wichtig, ständig erreichbar zu sein. Ist das telefonisch nicht
möglich, nutzen Interessenten auch gern eine E-Mail-Adresse, um sich erste Informationen zu beschaffen.
Beschreibe Deine Immobilie, lege beim E-Mail-Verkehr Fotos und Grundrisse bei. Der Interessent wird dann entscheiden, ob er einen Besichtigungstermin wünscht.
Möchte ein Interessent besichtigen, dann vereinbarst Du den Termin so schnell wie möglich. Bedenke bitte, dass die Interessenten eine Immobilie und nicht nur Deine
Immobilie suchen. Da gilt die alte Weisheit „Wer zuerst kommt, malt zuerst“. Reagierst Du nicht sofort, wird Dein Objekt für den potenziellen Käufer uninteressant.
7. Möchte der Interessent wirklich kaufen und ist er finanziell dazu in der Lage?
Nicht jeder, dem die Immobilie bei der Besichtigung gefällt, trifft auch die Entscheidung zu kaufen. Die Interessenten sehen sich um, besichtigen mehrere Objekte und werden sich entscheiden, wenn für sie das Richtige gefunden ist.
Nicht jeder, der Deine Immobilie kaufen möchte, ist auch in der Lage, das Objekt zu
bezahlen bzw. zu finanzieren. Werde vorsichtig, wenn Dir Mietkauf oder Ratenzahlung angeboten wird. Meistens steckt dahinter eine mangelhafte Bonität – die Bank finanziert nicht. Verlange eine SCHUFA-Auskunft. Da der Interessent seine finanzielle Lage kennt, wird er sich nicht mehr bei Dir melden. Lass Dir die Finanzierungsbestätigung eines deutschen Kreditinstitutes oder einen Original-Kontoauszug vorlegen, bevor Du zur
Beurkundung des Kaufvertrages zum Notar gehst.
8. Beurkundungstermin beim Notar
Der Kaufpreis steht fest. Der Käufer ist in der Lage, den Kaufpreis zu zahlen. Bevor
es zur Beurkundung kommt, fertigt der Notar einen Kaufvertragsentwurf. Teile dem Notar dazu alles mit, was Du mit Deinem Käufer besprochen hast, damit die
Absprachen in den Vertrag aufgenommen werden können. Übereinkunft mit dem
Käufer sollte zu folgenden Sachverhalten bestehen:
• Was wird konkret verkauft?
• Was wird mit verkauft? (Möbel, Gartengeräte, Baumaterialien, Gegenstände,
die sich auf dem Grundstück befinden)
• In welchem Umfang ist das Grundstück zu beräumen?
• Bei Eigennutzung: Ab wann wird das Objekt nicht mehr bewohnt sein?
• Welche Lasten werden aus dem Grundbuch gelöscht und welche Lasten
müssen übernommen werden?
PRÜFE GENAU DEN KAUFVERTRAGSENTWURF!
Denke dabei immer daran, dass der Notar nicht den Willen der Parteien beeinflusst, sondern nur den Willen der Parteien rechtssicher beurkundet. Er belehrt beide Parteien über Risiken, die die getroffenen Vereinbarungen enthalten können.
Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, Genehmigungen für den Grundstückskauf
einzuholen und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers zu beantragen. Erst wenn alle Rückmeldungen vorliegen, darf er die Aufforderung
zur Kaufpreiszahlung an den Käufer versenden. Bis zur Versendung der Aufforderung
der Kaufpreiszahlung vergehen mindestens acht Wochen.
Wir wünschen Dir viel Erfolg.
Jörg Heller
Bank- Versicherungs- und
Immobilienkaufmann, Makler
